Ипотека

   Правительство России и московские власти наконец посмотрели правде в глаза, признав, что с бесплатной очередью на улучшение жилищных условий в городе покончить в ближайшее время не удастся.
   В качестве одного из вариантов предлагается внедрить систему ипотечного кредитования семей, стоящих в очереди на квартиры.
   Однако на приемлемые условия пока могут рассчитывать граждане, ожидавшие жилья не менее семи лет, - лишь в этом случае они смогут выплачивать посильные для их семейного бюджета ежемесячные отчисления.

   Известную фразу о том, что москвичей испортил квартирный вопрос, давно можно уже перефразировать, мол, россиян испортил квартирный вопрос. И это так, потому как, по данным социологических исследований, в нашей стране около восьмидесяти процентов населения нуждаются в улучшении жилья. Цифра огромная. За ней неустроенные судьбы, неродившиеся дети, незаключенные браки. Куда привести жену, если в квартире и так повернуться негде. В полученной при советской власти двушке живут бабушка, родители и выросшие взрослые дети.
   В прежние времена в этом случае подавались документы в местную жилищную комиссию. После обследования семья ставилась на очередь, которая хоть и долго, а иногда и достаточно быстро двигалась. Все зависело от количества возводимого жилья и от очереди, в которую ты попадал. Мои брат и сестра, уехавшие после окончания института по направлениям в Пермь и Свердловск, получили жилье немедленно. Вначале это были комнаты в общежитиях, а через пару лет - благоустроенные квартиры. Существовало тогда в жилищном законодательстве положение о молодых специалистах. Государство обязывалось предоставить жилплощадь тем, кто поехал по направлению вуза на работу:
   Мы сами с мужем уже через четыре года после свадьбы устраивали новоселье. Правда, свою квартиру мы получили за деньги. Было такое движение, МЖК. Молодежные кооперативы. Внеся первый взнос, это было около двух тысяч рублей, нам предоставлялся кредит на 15 лет. Помню, что при средней зарплате в 150-170 рублей ежемесячно приходилось выплачивать где-то 25 рублей и плюс коммунальные услуги. Даже оставшись одна с детьми, после гибели мужа, я смогла выплачивать эту сумму. Был и еще плюс при этом. Когда строился наш дом, каждый застройщик должен был отработать на его строительстве определенное количество времени. В итоге мы все узнали друг друга, и потом нам это очень помогало. Двор наполнился детьми примерно одного возраста, соседи присматривали и за своими, и за чужими:
   До сих пор я испытываю ностальгию по тем временам с общими праздниками. А если случалось несчастье, то все жильцы дома разделяли его.
   Что же ждет сегодня молодую семью? Если есть деньги у них и их родителей, то есть возможность купить квартиру. Рынок жилья многообразен. Новые строящиеся дома, коттеджи, вторичный рынок жилья:
   Есть деньги - выбирай. Ну, а если их нет? В этом случае людям предлагается грабительская ипотека. Как пошутил один мой знакомый иностранец, узнав, под какие проценты она дается, самая грабительская ипотека в мире! Ее предоставляют от 10 до 18 процентов.
   Между тем в той же Америке или Европе кредит уже под 3-4 процента считается чрезмерным, а в той же Турции кредит предоставляется под 1,5-2 процента.
   В одну из поездок в Италию я познакомилась с молодой семейной парой, которая на тот момент решила приобрести собственную квартиру. Кстати, не из-за того, что негде было жить. И у родителей Стефано, и у матери и отца самой Элизы были большие дома, где можно было спокойно жить. Но молодым захотелось свить свое гнездышко.
   Просмотрев пару десятков квартир, они выбрали небольшую квартиру на берегу горной речки с видом на холмы, засаженные оливковыми деревьями. Городок небольшой, вблизи Пизы, до моря минут сорок езды на электричке.
   Понравившаяся квартира состояла из четырех комнат, двух санузлов, ванной и кухни. Всего 120 квадратных метров. Меня тогда удивила стоимость этой роскошной для среднего москвича квартиры - 100 тысяч евро. Чтобы не особенно ущемлять себя, они приобрели эту квартиру в рассрочку на 20 лет, под 3 процента годовых. Примерная ежемесячная выплата кредита - 400 евро, притом что Стефано зарабатывает около 1400 евро в месяц, а Элиза - сотрудница одной из фирм по продаже керамики - имеет доход примерно 1300-1500 евро. Замечу, что они совсем еще молодые люди. Стефано 28 лет, Элизе 27 лет. И вполне вероятно, что их зарплата будет увеличиваться. Поэтому деньги, отдаваемые за квартиру, не такая уж ощутимая сумма для их семейного бюджета. Причем если у них родится малыш, то сумма кредита будет уменьшена на 20-25 процентов! Учтите и то, что инфляция на Западе низкая.
   Что ж, вполне доступное жилье. Выгодная ипотека.
   Но теперь оставим на время Италию и возвратимся в Россию. Например, в Москву. Молодая семья: Ирина, Олег и маленький Димка Ивановы - до недавнего времени жила с родителями Ирины. В малогабаритной трехкомнатной квартире, кроме них и родителей, жил еще брат Ирины, Виктор. Хоть и в тесноте, но семья жила дружно. И возможно, они бы еще пожили в этих условиях, только вот Виктор влюбился. И привел в дом свою возлюбленную, да еще и не одну, а с дочкой. И тогда решили Ира и Олег, что наступило время, когда просто жизненно необходима своя квартира. А для этого нужны деньги. Где взять?! Да как где, на каждом углу кричат о кредитах на жилье. Стали изучать, какой им выгоднее. И открыли интересную вещь. Оказывается, треть стоимости 1 кв. метра жилья в Москве составляют у нас... взятки чиновникам!
   В стране, где средняя зарплата составляет 300 долларов, средняя цена метра от 1000 и выше. Это по стране. А в Москве, например, в апреле этого года квадратный метр стоил в среднем "всего" 2882 доллара в старых домах и 3230 долларов в новых монолитных. Выходит, для того чтобы приобрести только один метр будущей квартиры, вам потребуется отдать заработную плату за полгода и больше, причем абсолютно всю! Так что речи о том, что можно накопить на квартиру среднему москвичу, просто не может быть. Это нереально! Что же тогда? Кредит. Ирина и Олег тоже решили воспользоваться кредитом.
   В выступлениях чиновников самого разного ранга мы слышим о том, что важнейшим приоритетом государственной жилищной политики стала программа "Доступное жилье". Планируется, что объемы жилищного кредитования к 2010 году вырастут в 30 раз. Нас уверяют, что около 70 процентов населения должны решить свой жилищный вопрос через ипотеку.
   Но вот получится ли?
   - Деньги на первый взнос, - рассказывали мне Ивановы, - мы собирали где только могли. Даже автомобиль продали, который Олегу подарил его отец на свадьбу. Автомобиль хорошо, но крыша над головой все-таки важнее.
   Напомню, что размер первого взноса колеблется от 10 до 30 процентов от стоимости квартиры. Если, например, квартира стоит 100 тысяч евро, то нужно будет сразу же выложить от 10 до 30 тысяч евро, или если перевести в рубли, это будет внушительная сумма - от 350 тысяч рублей до миллиона. Напомню, что за 100 тысяч евро можно в Москве купить лишь одно-двухкомнатную квартиру на рынке вторичного жилья в спальном районе!
   - Рассрочка кредита - от 5 до 30 лет. Прикиньте, каково будет удорожание 1 кв. метра за этот срок. Выплаты составят, по нашим подсчетам, не менее 33-39 процентов. Нетрудно догадаться, какие лишения будет испытывать семья, попавшая на этот крючок. Половину жизни они будут выплачивать грабительский процент. Если в рублях - от 12 до 25 процентов, в валюте - от 12 до 15 процентов. К этому всему добавьте поборы, которые неминуемо ожидают вас. Здесь обязательные страховки жизни и имущества, расходы на оформление кредита, оплата беседы с банковским клерком, открытие счета, риэлторские услуги и тому подобное. Реально добавьте еще 3-5 процентов годовых.
   Даже те, кто готов тянуть эту лямку банковского кредита, могут получить отказ. Непонятно, для чего это банку, ведь обеспечением кредита является собственно приобретаемая недвижимость, уже оплаченная самим заемщиком?!
   Несколько легче тем, кто попадает под социальную ипотеку.
   Департамент жилищной политики и жилищного фонда (ДЖПиЖФ) Москвы - разработчик программы, предлагает две схемы социальной ипотеки. Суть первой в том, что заемщик получает кредит под льготный процент и покупает жилье у города по заниженной стоимости. Вторая схема предполагает ипотеку на рыночных условиях, но при этом город субсидирует часть средств на приобретение квартиры.
   Участвовать в программах могут москвичи, которые стоят в очереди на получение жилья, в том числе и до вступления в силу нового Жилищного кодекса (1 марта 2005 года). Между тем в настоящее время постановка на очередь приостановлена до принятия нормативно-правовых актов к ЖК. Таким образом, в ближайшее время стать очередником, чтобы получить право на льготную ипотеку, не представляется возможным.
   После того как очередник оформил кредит, он и все члены его семьи снимаются с очереди. При этом старая квартира остается за ним на условиях социального найма. По программе городской социальной ипотеки уполномочен работать только один банк - Московское ипотечное агентство (МИА), 100 процентов акций которого принадлежат правительству Москвы. В департаменте жилья не исключают, что в будущем к кредитованию на городских условиях подключатся и другие банки.
   МИА выдает кредиты в сумме от $3 до $500 тысяч на срок от 3 до 30 лет. Как и в любом другом банке, максимальный размер ограничен уровнем заработка: ежемесячные платежи по кредиту не должны превышать 30-50% зарплаты. На кредит может претендовать человек, стоящий в очереди, независимо от сроков постановки на учет, со стажем на последнем месте работы не менее 6 месяцев. При этом его возраст должен быть таким, чтобы он успел полностью расплатиться до ухода на пенсию. Процентная ставка и остальные условия зависят от выбранной программы.
   Городскими властями предусматривается и приобретение квартир со скидкой. Здесь несколько иная схема. Чтобы понять ее, я обратилась за помощью к начальнику службы розничного кредитования МИА Сергею Гордейко:
   "По первой схеме первоначальный взнос за жилье должен быть не менее 30%, а на оставшуюся сумму банк выдаст кредит под 10,5% годовых в рублях, что существенно ниже рыночных ставок (в Сбербанке ставка по ипотеке - 18%). С учетом инфляции (в прошлом году в РФ - 11,7%) ставка оказывается регрессивной. Финансовые потери МИА планирует компенсировать за счет выпуска корпоративных облигаций. Банк при кредитовании исходит из стоимости имеющихся финансовых ресурсов, а именно - процента по размещению облигаций".
   Получение кредита возможно для заемщиков и с "серой" зарплатой. Доходы рассматриваются индивидуально. Но постоянное трудоустройство и наличие справки НДФЛ-2 обязательно. Сумма в справке для такой программы неважна. Реальный доход банк проверяет путем собственных исследований.
   Привлекательность этой схемы еще и в том, что жилье приобретается по заниженной стоимости. Цены на городские квадратные метры рассчитываются по специальной методике, которая утверждена правительством Москвы в 1996 году. Цены на городское жилье рассчитываются исходя из фактических затрат города на строительство жилых домов. По некоторым оценкам, на данный момент приблизительная цена квадратного метра, рассчитанная по этой методике, составляет 24 800 рублей ($870). Для сравнения, средняя рыночная стоимость "квадрата" составляет $2000, минимальная - $1200.
   Общая площадь приобретаемой квартиры не должна быть меньше социальной нормы: на семью из одного человека - 33 кв. м, двух - 42 кв. м, трех и больше - по 18 кв. м на человека.
   Жилье можно купить только в одном из тех домов, которые строятся специально по этой программе. Первым заемщикам ДЖПиЖФ готов предложить три дома общей площадью более 40 тыс. кв. метров на 700 квартир. Естественно, дома под социальную ипотеку - это обычные панельные дома.
   В дальнейшем на реализацию этой программы планируется выделять ежегодно не менее 50 тысяч кв. метров. Вот только при ближайшем рассмотрении все это выглядит не столь радужно.
   ернемся к семье Ивановых. Пока Ирина и Олег собирали документы, оформляли справки, Олегу исполнился 31 год. И потому взять ипотечный кредит, который они хотели получить по программе "Молодая семья", им не удалось. Почти полгода оформляли тот, который банк мог им предоставить. Это были месяцы нервного напряжения. Однажды им чуть вообще не завернули документы, мол, фирма, на которой работает Олег, на грани банкротства. Выручило то, что бабушка Ирины написала завещание на свою квартиру в пользу внучки. Когда денег на первый взнос не хватало, Ирина и Олег решили воспользоваться субсидиями. Ведь они стояли в очереди на получение жилья. Но это стоило еще большей нервотрепки:
   Подобные сделки очень тяжелы на практике, предупреждают риэлторы. Добиться субсидии, на что уходит не меньше года, - это еще полдела, следующая задача - оформить сделку. "Субсидия поступает на счет гражданина в срок от 2 до 45 недель, - рассказывали мне эксперты корпорации "Инком-недвижимость". - Очереднику, чтобы выйти из положения, приходится решать вопрос о том, чтобы субсидия поступила на банковский счет в кратчайшие сроки. Необходимо учитывать, что размер комиссии напрямую зависит от сроков перечисления".
   Возможен и другой вариант: необходимую сумму выделяет агентство недвижимости. Но эта услуга тоже не бесплатна: риэлторы берут комиссию в размере 10-15%.
   Ипотечная сделка, в которой появляется дополнительная сторона - банк, выдающий кредит, еще сложнее. В данном случае предстоит проследить, чтобы от города вовремя поступили субсидии, а от банка - деньги. Не каждое агентство недвижимости возьмется за подобные сделки. За это время риэлтор может заключить несколько обычных сделок, которые требуют меньше времени и ответственности и принесут больший доход. И все-таки Ивановым удалось набрать необходимую сумму и купить квартиру в новом доме.
   - Когда мы пришли посмотреть свое новое жилье, - рассказывала мне Ирина, - я плакала, но не от счастья, а от того, что в квартире были только стены. И двери. Все остальное им предлагалось сделать самим. Минимальный ремонт тянул тысяч на сто рублей, а где их взять?! Всем миром новая квартира приводилась в порядок. Тот, при котором хоть как-то можно было жить. Но и сегодня, когда прошло уже достаточно много времени, только одну комнату и кухню можно назвать жилыми. Мебель тоже самая необходимая. Правда, Олег уже спроектировал и нарисовал, как будет выглядеть их квартира, когда в семье появятся средства. Только когда это будет? Несмотря на то что они с Ириной работают день и ночь, денег не хватает. Каждый месяц около тысячи долларов они отдают банку. Оставшиеся тратятся на жизнь. Семейный бюджет Ивановых на двоих сегодня составляет 44 тысячи. Из них - 29 тысяч они отдают банку, 950 рублей - за детский сад, 2100 - квартплата, сюда еще добавьте расходы на оплату телефона, домофона, электроэнергии. Два проезда - 2 тысячи. Это самые необходимые расходы. Остается на все про все 9 тысяч рублей на троих, по 100 рублей в день на каждого!!
   Здесь и ремонт, и покупка продуктов, и детские вещи, особенно обувь, которая на Димке просто горит, и многое другое в том числе возрастающие коммунальные услуги. Олег не был в отпуске уже три года. Он берется за любую подработку и больше всего боится заболеть. Ведь в случае, если Ивановы не смогут выплачивать кредит, их квартира через шесть месяцев после первой неуплаты может оказаться чужой. Каждый банк, выдающий деньги на ипотеку, устанавливает свои сроки и свои условия, при которых квартира в случае неуплаты выставляется на продажу на вторичный рынок жилья.
   Вот и судите сами, с чем могут остаться Ивановы.
   Ирина не видит практически мужа и уже не раз говорила о том, что эта грабительская ипотека доведет ее Олега до импотенции. "Импотека" какая-то получается.
   Ладно бы, так жить год-два, а ведь получается, что Ивановым так жить половину их жизни. Не потому ли они мечтают о пенсии? Возможно, говорят они, только к этому времени они смогут жить по-человечески?
   И в заключение. По последним данным, выполнить все условия, чтобы получить кредит, на сегодня могут только 9 процентов россиян, так что же это за национальный проект!

Автор: Ольга Шило